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买房的故事4(家居篇)[The Story of House]

买房的故事4(家居篇)[The Story of House],购房,故事

非常幸运的是,我们在整个购房的过程中是相对顺利的。没有出现拿错了评估报告等类似的低级错误,所以,在这点上,我非常肯定小王的工作。在他的见证下,我拿到了我们的新房钥匙,然而这个时候整个家里是一穷二百的。除了一些类似空调等的挂式家电,我们要求房东没有带走。

之后就迅速的开始逛家具成了,先是看了宜家和美凯龙等家居大卖场,了解了一下整个行业的发展状况和先进一些家居理念。然后就去了万家灯火这类实惠的卖场。刚开始的计划是买一些复合材料的普通的家具,后来在从潘家园看价值投资提到的思路指导下,开始选择了实木家具。听卖家具的人说,实木家具有个很大的好处,就是没有采用复合家具那么多的化学用品,所以对于人来说还是相对的安全。更有一个卖老榆木的老师傅抛出了这样的观点:买家具最起码要樟子松。整个家具的购买思路主要是以下几点:实木为主、可储藏空间大、沙发具有变床的功能、餐桌能屈能伸。在断断续续的长达1个月的时间,我们迅速的完成了采购的工作。当然我在这个过程中以LP的观点为主,虽然她抱怨很辛苦,但是如果是她做主的家具,她会有无穷的回味。而对于我来说,相对对家具的重视程度没有那么高。这是一个性别问题,买家具的时候要注意一下,多听听LP的话,没错。

最后就是洗衣机、电视、冰箱等家电了,除了洗衣机之外其他电器都有朋友们赞助了,非常感谢他们。而洗衣机是在苏宁购买的,在优惠的基础上还送了很多东西。也让我了解了苏宁的运作模式,主要是将场地租给各个厂家,他们自己的员工很少,你在里面见到的大部分是厂家的代表,厂家代表的心理是竟可能的承担,而苏宁管理人员的心理是控制价格,防治一些形式的损害集体利益。而我要做的就是帮助厂家找到这个平衡点,用一个合适的价格拿下我想要的东西。
今天,我坐在宽敞明亮的家中,回顾过去的这段历史,有很多零零星星的感觉,记录下来和大家一起分享。由于写的仓促,所以不免缺乏一些可读性,但是整个的经过和一些节奏上的要点我都表述的很清楚。除了家装这块因为我没有经历,所以没有提及,应该在其他各个方面都有所阐述。

历史,将轻轻的翻过这一页!

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Tags: 购房, 故事

买房的故事3(过户篇)[The Story of House]

买房的故事3(过户篇)[The Story of House],购房,故事

从签订合同的开始,就意味着进入了第三个阶段--双方的交易阶段。为我们服务的中介是北沙滩链家店的小王。小伙子很机灵,反映很快,一看就知道有很长的从业经验。所以从业务上面没有什么太大的怀疑,唯一就是态度方面,因为这个合同签的太快,所以我无法判断他的态度方面,而过户的实际操作中,我发现态度问题是可以弥补的,重要的是要能将项目推动完成的能力。

先说签订合同方面,我们和房东是从下午6点多开始签合同,一直到了9点,我就简单说说期间几个关键点。

第一点是补充协议的运用,要合理的用好补充协议,把一些特殊的情况和口头约定的情况说明白。

第二点是,我们的房东是能为对方考虑的人,所以我们沟通起来也比较方便。这点就是所谓的缘分,因为能相中他们的房子,说明大家也是类似的人,类似的人谈起问题来也是相对容易的,这个是意外的收获。不过我的总结是,买房子的双方应该是合作的双方,一定要找个看的顺眼的,这样彼此配合起来也比较顺利。我听说买卖双方看的最顺眼的一个案例是买成了一家人,买卖双方成功的结婚了。

第三点是和中介一定要把中介费谈的到位,由于有销售方面的经验,所以,我不断地向链家的高层主管申请,同时,我亲自那电话给高级主管申请,所以获得了更高一点的折扣,据说是链家比较少有的折扣。

第四点是对时间的约定,一定要落实到具体哪个时间段做什么,这样便于整个事情的推动。大致的流程就是评估房屋-面签(贷款)-首付-放贷-交税-过户-物业交割-交钥匙-大功告成。

之后就开始了房屋的评估,评估比较简单,就是一个流程的事情。然后评估报告会交到中介手里,中介然后通知我们。我发现一个奇妙的现象,就是中介费交完后,中介就不再主动给你电话了,开始我还挺有意见,觉得我们的服务无法得到保障。后来我站在中介的角度想,如果是我,我也会乐于开发新的客户。所以,我转变了自己的客户角色,开始以项目经理的角色推动整个事情的进程,具体的就是每天都会和中介沟通,每个阶段都会给他电话,保持项目的进度,在我的催促下,他也很好的配合完成了工作。

再后面的阶段就是面签,也就是贷款和首付。首付很简单,我把钱打到房东的账户,之后会冻结,直到过户完成,才会给房东这笔钱。着从流程上保证了双方经济交易的安全性。而贷款方面,我选择了商业贷款,一个是灵活,另一个是有很多其他的机制便于使用。在众多银行中,我又选择的招商银行。这个我简单介绍下他的两个亮点业务,一个是抵押循环贷款,就是说你的房子如果五年不解除抵押,就可以随时还贷的业务,这个业务银行是不推荐的,全靠给我们办贷款的朋友帮忙,这里感谢他的帮助了,而且通过这个贷款,我们也成了不错的朋友。另一个业务是借记卡在房子抵押的前提下,会成为一张信用卡,可以循环贷款,不过利息有所调整,不再是七折贷款,而是全新的商代利息。

贷款很顺利,之后就是交税和过户,我们是去朝阳地税交税,按照中介的要求,我7点就去了,但是排到我是160多号了(队是我自己排的,如果是中介的话可能会更慢一点,但是我发现我自己亲力亲为的精神感动了中介,在后面的工作中,他也非常费心,我也非常感谢他的努力!),交税很简单,基本上没有什么好说的,之后就去过户了,过户大厅很多人,但是办的速度很快,在下午5点多终于办完了这两个东西,而实际上在柜台前办理的时间不过20分钟,其他的全部是在排队,可见人有多少,所以,早点去排队还是想节省时间的朋友的不二法门。

再然后就是物业交割和交钥匙,非常简单,把一些家里的注意事项说清楚就ok了。我这里就不精确到那个程度了。大约用了20多天,我们就拿到了房子,是中介职业生涯中第二快的速度,第一快的那位买主是不贷款全额一次付清。所以,我对我的速度还是小有成就感的。

剩下的就是如何布置好新家了。

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Tags: 购房, 故事

买房的故事2(选房篇)[The Story of House]

买房的故事2(选房篇)[The Story of House],购房,故事

在决定了买房这个大的基调之后,我们就开始选定在哪个地方看房子了,最初的选择是学院路上面,林大北路附近,因为这里离我和LP的单位都进,而且考虑到以后的子女上学,购物,交通等方面都是非常的合适,因为在这里正在修建一个金五星批发市场,同时2012年会有一根地铁线从这里经过。特别是这里临近都是高校区,即使将来出租也有很好的一个市场承接能力。

于是我们开始了看房行动,这点上,LP付出的时间和精力还是比较多的,而我由于工作的关系没有太多的时间投入到这里,所以在这里向LP的工作表示致敬。同时,由于看了太多的房子,才有了对房子好坏的有了一些感觉。这个道理如同我们买手机,正是由于看了各种各样的手机,寻了各种各样的手机的价格才知道什么是行货,什么是水货,什么是山寨,什么是智能机,什么是普通机……就是在实践和理论的结合中我们才不断地了解了房子的属性,了解了商品房。这里,大家可以不断地和你的导购中介接触,大量的咨询他们,减短你对房子的了解时间。当然,对于容积率,建筑面积,使用面积,公摊,塔楼,板楼等等概念建议也多多了解,关键的时候都会成为一个减短你决策的因素。不懂的话就多多上网学习一下吧。因为现在互联网的学习成本是最低的。

这里要提醒的是,关于购房诚意金这个东西。我们最早是看了一个房子,由21世纪的小闫帮忙联系的,看后他希望我们交诚意金,这样有一个优先谈价的顺序。当时候我很不了解这个东西,所以就交了诚意金。后来从网上查寻的情况是诚意金本身是不具有法律效应的。所以,我建议大家在看了房子后不要过度冲动,冷静一下再做决定。而我们在随后和小闫的一个月看房合作中,对他的敬业态度和专业服务程度高度的认可,他虽然口才不是很棒,但是总能为我们解释清楚想弄明白的问题,同时在很晚的时候也会和我们进行沟通,虽然最后由于价格等问题没有从他这里成单,但是小闫还是全部退还了我们的诚意金,给了我良好的服务感觉。当然我也听说过很多缺乏职业素养和职业态度的中介们,所以,在你决定看房的时候,选择一个好的中介人员也是非常重要的,他们会给你不一样的服务感觉。

之后就是长达一个月的看房了,如果用一句话来概括的话,就是计划赶不上变化,太多的房东看到房价的回暖立刻就增加了房子的价格,所以一直没有买到合适的房子。而我们也领略了人贪婪的一种本性。

眼看在学院路的房源越来越少,我们不得不将眼光转向了八达岭高速的另一侧,这一侧就成了朝阳区。而幸运的是,和链家简单的一次看房,我和LP就都相中了。因为这个房子是全明格局,主卧朝南,通风性能良好,采光也很好,房东也是爱房之人,没有出租过房子,保护的非常好。最重要的是,价格比较公道。在后来的交谈中才知道最初房东的要价也是非常高的,但是发现实在是无法成交,所以下调了价格,而我们也是由于在学院路看房的不断加价,已经具备了承受当前价格的心理准备,所以迅速的对价格达成了一致。所以双方迅速的签订了购房协议。

至此,终于选到了合适的房子。总结这个阶段应该说有几点是值得借鉴的:

1.多看房,找到房子好坏的感觉。2.善于借助中介的外脑,同时不断地给他们提出假设,了解这个行业的特点。3.价格方面因势而动,一般不会有太快的变化。4.最后就是冷静,毕竟对于很多人来说,买房是人生中很大的一件事。

从网上的故事来看,很多家庭因为房子而不和睦,所以做好沟通和理解非常重要,这点上我也和LP有过矛盾,但是我理解她对我的抱怨是她对无法做出决策的一种宣泄,所以,我看好一些她没有看好的问题,合理协作就好了。

经过了这么久的观察,终于选定了房子,长出了一口气,随后的日子,将有更加艰巨的过程,这个过程将决定是否能够顺利的完成交接。

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Tags: 购房, 故事

买房的故事1(宏观背景篇)[The Story of House]

买房的故事1(宏观背景篇)[The Story of House],购房,故事

一直想记录一下我买房前后的各种经历,或者从多个角度的来回顾一下当时候的情况,不仅仅是对过去四个月逝去时间的尊重,更是对这段经历的一个总结和回顾。我希望我的文字能够深入到整个房地产行业的现状,提示实际操作过程中,购房中介的作用,以及自己在整个买房过程中的一些感悟,给所有买房的朋友一个很好的借鉴。

上为序,先谈谈房地产行业的宏观背景。

自改革开放以后,我国的经济就逐步在寻找高速发展的道路。直到房改开始了,也就是新世纪的附近,才真正的引爆了经济发展的动力。房地产行业带来的消费拉动,加上整个中国商业的日渐成熟,加速了社会的发展,推动了流动性的增加,让我感到整个社会也逐步找到了凯恩斯经济体系的一些感觉。社会的财富空前的得到了增长,虽然还有公平和效率的一些矛盾。特别是到了05年以后,社会经济发展的一些生理性变化引发了整个社会的心理性变化。从07年楼市每月一价的恐慌性抢购来看,非理性的购房已经越发的突出。直到奥运前夕突然的冷静,加之经济危机的联动效应,导致了楼市的寒冬。这种寒冬能持续多久,谁都不好说,所以对拐点的判断成为很多人是否购房的一个因素。

在判断是否购房的时候,我也经过了很多的思考,特别是对于未来的预期方面。看了一些相关的书籍和分析。也常常看新闻的分析和评论。后来以下几个方面说服了自己,下决定买房了。

1.刚性需求。其实,说是刚性需求,不过是解决住房的一个问题。解决这个问题也可以租房,但是租房可能会带来长久的搬迁,似乎不是很合适。另外,后面我会提到一些经济性方面的判断。

2.消费的心态投资。我以前有一篇文章:用消费的心态来投资,谈了一种投资的方式。这次的出发点也是基于了这个角度,同时,我加入了资产配置的一些思考。从当前经济危机的情况来看,如果真的发生了通货膨胀,如果有一部分固定资产的投资,是可以起到控制风险,降级资产负债的一个良好作用。

3.对于经济未来走势的看好。我也曾经在关于经济危机我们处在康乾盛世中谈过。从这两个角度来看,我们是太应该对未来的经济有一个良好的预期。

4.北京市场面向全国。为什么说北京的房子是面向整个中国的?因为,有太多的中国人想落户在北京。在这里,我不是说北京真的有现实中的那么好,而是其他地方太差。因为受过多年大学和现代化教育和大城市文化生活的学生们对于一下子回到老家还是暂时无法适应,所以又太多人想留在北京先闯一闯,其中不乏有经济实力的家庭会成为北京购房的一个重要参与者。同时,说一个题外话,非常遗憾的是,目前我们国家的北方城市只有北京能够满足现代都市人的生活需求,所以,他也不得不承载太多的有这类需求的人们。当然这个话题太大了,暂时先不谈了。

经过这几个角度的思考,我基本是说服了自己进行购房。而自09年农历新年后的实际情况是这样的:房价小步上涨,不断在卖家的贪婪和买家的观望中寻找新的平衡,但是总体上由于成交量的放大,多少是有些上涨的。但是,既然已经决定了买房子,这点变化就不予考虑了。否则决策的难度太大了。

以上是对整个房市的一个宏观思考,代表了我自己的一个判断方法,和大家分享。

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